Вместе с приватизацией жилья постепенно и незаметно в нашу жизнь пришло такое понятие, как рынок жилья со всеми сопутствующими ему явлениями: динамикой цен, соотношением спроса и предложения, инвестициями в недвижимость и так далее.
Жилье – товар специфический. Сориентироваться на таком рынке простому человеку довольно сложно. Срочные сделки купли-продажи, как правило, не приносят большой выгоды, складываются под давлением обстоятельств и проводятся с целью решить в короткое время острые жизненные проблемы сторон. Но бывает, что продавец недвижимости или же желающий ее приобрести не спешит с таким решительным шагом, приценивается, стремясь не ошибиться в своем выборе, сравнивает.
Мы попытались выступить в роли такого заинтересованного лица, прицениться и сравнить некоторые показатели, отражающие состояние рынка жилья в Азове не только на настоящий момент, но и его динамику за последние 4 года. Информационную и аналитическую поддержку в решении такой задачи нам оказали специалисты агентства недвижимости «Южный дом». В результате и появился этот обзор жилищного рынка.
Итак, первое, что обращает на себя внимание, - это то, что на вторичном рынке жилья средняя стоимость 1 кв.м жилья однокомнатной квартиры зачастую бывает выше, чем в двух- и трехкомнатных квартирах. Так, например, в 2002 году это соотношение было следующим: в однокомнатных 1 квадрат стоил 9720 руб., в двухкомнатных – 8810 руб., в трехкомнатных – 7470. В течение последующего времени такой паритет цен был нарушен и восстановился снова в 2006 году, но, разумеется, на более высоком уровне: теперь 1 кв.м в однокомнатной квартире Азова стоит в среднем 23600 руб., в двухкомнатной – 22300 руб., в трехкомнатной – 21200.
За последние четыре года жилье в однокомнатных квартирах подорожало на 143%, в двухкомнатных – на 153%, в трехкомнатных – на 183%.
Если несколько лет назад рынок жилья был представлен вторичным жилым фондом, то теперь с развитием строительства появился его новый сегмент – первичный рынок, состоящий из строящихся или только что построенных домов. Он пока еще достаточно мал, его доля составляет всего 5% в общем рынке жилья. В декабре этого года средняя цена 1 кв.м жилья в новостройках Азова составила 17800 руб. В будущем соотношение вторичного рынка и новостроек будет меняться в пользу новостроек.
Среди других факторов, влияющих на стоимость жилья, на первое место можно поставить этажность квартиры, на второе – район города, на третье – возраст здания.
Престижными районами города традиционно считаются его центральная часть и район Центрального городского рынка, где имеет место развитая инфраструктура. Перспективным можно считать Юго-Восточный район (за пер. Степана Разина), где в будущем начнется активная застройка и начнет формироваться разветвленная коммунальная и социальная инфраструктура.
Если в IV квартале этого года цены на жилье находились на стадии активного роста, то с января по март 2007 года ожидается относительная стабилизация цен. В отношении дальнейших перспектив рынка недвижимости существует несколько возможных сценариев: от незначительного отката цен назад на 10-15% до возобновления подорожания жилья в следующем году умеренными темпами (порядка 3-5% в месяц).
Обычно среди факторов, способных повлиять на изменение цен на жилье, выделяют темпы инфляции, изменение соотношения спроса и предложения, миграцию населения, покупательскую способность населения, а также темпы и объемы строительства нового жилья.
